Imóveis mais caros, juros e inadimplência: o cenário que consagra a garantia paga

Os preços dos imóveis seguem em alta no Brasil, e a um ritmo que supera a inflação. Segundo o mais recente levantamento do FipeZap, divulgado nesta semana, o valor médio de venda acumulou alta de 3,93% entre janeiro e julho, frente a uma inflação de 3,33% (IPCA) no mesmo período. Das 56 cidades monitoradas, 55 tiveram alta. No recorte de 12 meses, o aumento médio já chega a 7,31%.

Esse aumento no valor dos imóveis, somado à recente alta da taxa Selic, compõe um cenário de crédito mais difícil. Financiamentos ficam mais caros, e o caminho natural para uma parte da população é adiar a compra e permanecer no aluguel. Ou seja, o mercado de locação continua aquecido, mas com um novo desafio à vista: a inadimplência. 

Pressão no aluguel exige soluções mais seguras 

De acordo com a Superlógica, a inadimplência locatícia subiu pelo terceiro mês consecutivo, fechando em 3,59% em junho. O dado reflete a combinação de inflação persistente, juros altos e endividamento recorde da população. Já são mais de 70 milhões de brasileiros negativados, segundo a CNDL e o SPC.

Nesse contexto, proteger o fluxo de caixa dos proprietários se torna ainda mais urgente. E é aqui que entra a importância da garantia paga.

Pela primeira vez, as garantias locatícias pagas ultrapassaram o fiador como a modalidade mais usada no país. De janeiro a julho de 2025, elas estiveram presentes em 30% dos novos contratos, contra 29% com fiador, conforme dados da Superlógica, publicados em reportagem do Imobi Report.

Se em 2017 o fiador respondia por 60% dos contratos, essa participação caiu para 33% em 2024. Já as garantias pagas saltaram de 4% para 27% no mesmo intervalo. Em junho e julho deste ano, chegaram a atingir 35%.

Isso se deve à combinação de tecnologia, rapidez na contratação e, principalmente, segurança jurídica e financeira para o locador.

Por que essa modalidade traz mais segurança, especialmente se comparada ao fiador?

A análise da capacidade de pagamento do fiador é feita apenas no começo do contrato; nada impede que a situação dele se deteriore ao longo do tempo, pondo em xeque sua capacidade de pagamento. Na garantia paga, há uma empresa como proteção.

Mas, claro, é importante a pessoa estar muito atenta a qual fiança paga ela está usando. Deve-se priorizar aquelas com histórico de bons serviços.  

A opção oferecida pela Loft está no mercado há nove anos, sempre honrando os contratos, com mais de 450 mil contratos sob gestão.

Também temos uma nova modalidade, o Garantia Investe, que usa investimentos em títulos do Tesouro Direto, feitos pelo inquilino, como garantia – a solução é uma parceria inédita entre a Loft, o Banco Central, o Tesouro Nacional, a Warren e a B3. 

O que as imobiliárias devem fazer agora 

Com esse cenário, vejo como primordiais duas ações a serem tomadas neste momento:

• Incentivar a substituição de contratos com fiador por garantias mais eficazes (o mercado já mostra que a confiança no fiador vem caindo)

• Educar os clientes (locadores e inquilinos) sobre os benefícios da garantia paga (mostrar que ela oferece segurança contratual real para o proprietário e agilidade para o inquilino) 

Para quem atua no mercado, a escolha é clara: fiança paga é proteção, para o proprietário, para a imobiliária e para o ecossistema como um todo.