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Comprar um imóvel é, para muitos brasileiros, o maior investimento da vida. Mas uma dúvida sempre preocupou quem está prestes a assinar o contrato: e se o bem estiver com dívidas antigas de condomínio ou IPTU? Por anos, essa questão gerou disputas e insegurança no mercado, já que prefeituras e condomínios costumavam tentar cobrar essas dívidas do novo proprietário, alegando que seriam “propter rem”, isto é, vinculadas ao imóvel.

O que o STJ decidiu

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou o entendimento de que o comprador não pode ser responsabilizado automaticamente por débitos de condomínio ou IPTU deixados pelo antigo dono, quando não participou ou não teve ciência clara dessas dívidas no momento da compra.

Em outras palavras, quem usufruiu do imóvel e gerou os encargos é quem deve pagá-los. Essa decisão garante mais segurança jurídica e impede que o sonho da casa própria se transforme em um pesadelo financeiro.
 

Um caso emblemático analisado pelo STJ envolveu um condomínio em São Paulo que cobrava do comprador taxas em atraso desde antes da venda. O Tribunal entendeu que a cobrança era indevida, reforçando que a obrigação permanecia com o vendedor.

Entendendo a confusão sobre dívidas “propter rem”

As dívidas de IPTU e condomínio são classificadas como “propter rem” por estarem ligadas ao imóvel. Por essa lógica, muitos tribunais de primeira instância entendiam que bastava ser o proprietário para assumir a responsabilidade.

O STJ, no entanto, esclareceu que esse vínculo não é automático quando há contrato de compra e venda que define a responsabilidade de cada parte. Isso evita injustiças e garante equilíbrio nas transações.
 

O que muda para quem compra o imóvel

A decisão traz impactos imediatos:

• Condomínios não podem exigir do comprador taxas vencidas antes da aquisição.
• Prefeituras não podem repassar IPTU atrasado sem observar a data da compra.
• Em caso de cobrança, o comprador pode recorrer à Justiça para anular a dívida.

Essas definições protegem milhares de pessoas que poderiam ver o sonho do imóvel próprio ser prejudicado por débitos que não geraram.

Como se prevenir antes da assinatura

Mesmo com a decisão favorável, é importante que o comprador adote cuidados:

• Solicitar certidões negativas de condomínio e de IPTU.
• Registrar a compra em cartório logo após a assinatura do contrato.
• Inserir cláusulas contratuais claras sobre a responsabilidade de dívidas anteriores.
• Guardar todos os comprovantes de pagamento e documentos da negociação.

Essas medidas reforçam a segurança jurídica e evitam surpresas desagradáveis.

Reflexos no mercado imobiliário

O setor imobiliário brasileiro, que movimenta bilhões de reais anualmente, depende de confiança entre compradores, vendedores e instituições. A decisão do STJ fortalece esse ambiente, aumentando a previsibilidade e diminuindo riscos.

Especialistas acreditam que essa segurança extra pode até aquecer as vendas de imóveis usados, já que muitos compradores temiam assumir dívidas escondidas.

Uma vitória para o consumidor

O posicionamento do STJ é um marco importante para o direito do consumidor: quem compra um imóvel não deve pagar por débitos que não contraiu. Isso garante que o sonho da casa própria continue sendo motivo de conquista e não de preocupação com contas do passado.

Com informações de https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/2025/13082025-Podcast-STJ-No-Seu-Dia-debate-quem-deve-pagar-divida-de-condominio-em-caso-de-compra-nao-registrada.aspx

Fonte: https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/2025/13082025-Podcast-STJ-No-Seu-Dia-debate-quem-deve-pagar-divida-de-condominio-em-caso-de-compra-nao-registrada.aspx